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2019/06/06人氣:31
By:doreen

危老推動師擾亂市場 阻擾老屋改建之路

危老推動師擾亂市場 阻擾老屋改建之路

老屋改建危老條例10%的時程容積獎勵將於明 (2020) 年5月9日到期,剩不到一年的時間,引發各界媒體報導,提醒民眾不可錯失良機,危老議題再現熱潮,一時之間出現不少亂象,像是政府訓練、扶植的危老重建推動師(以下稱推動師)即是其一。截止今年5月為止,全台約有7千8百多位授證推動師,但在已經報核通過的89件危老案件中,卻很少是經過這些推動師協力完成的。對此,雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人兼執行董事胡偉良質疑,「許多人在不懂容積獎勵、建蔽率等專業知識的情況下,上完幾小時的課程後,就搖身變成危老推動師,四處尋找老屋屋主洽談,其中有不少為促成改建,給予屋主不切實際的條件與期望,間接造成改建之路更加崎嶇。」

地方政府為推動市區老舊建築物更新重建作業,藉由補助方式激勵推動師積極協助社區住戶整合意願以加速老屋改建,對此,胡偉良指出,政府立意雖好,但由於推動師沒有專業門檻限制,素質參差不齊,許多都是房仲業從業人員或是藉由仲介公司名義去上課,上完課之後就可以取得危老推動師的資格,本質上卻是為了要賺取中間的獎金或佣金。

胡偉良分析,一個危老重建案整合成功至少也有2~3億總銷,中間整合者按照行規至少可以獲利2~3百萬元,危老條例看起來好像存著很大商機,再加上政府積極推動危老改建,大量培訓推動師,並編列經費的補助和獎勵,結果為了爭取獎金及佣金,這些推動師往往對住戶開出難以實現的支票。胡偉良說,「由於許多推動師是半路出師,只學到一點皮毛,並沒有營建的背景,也沒有建商或營造廠支撐,他們的工作就是整合住戶,再把案子兜售給實施者(建商或營造廠),從中再賺取一手。通常,他們為了促成交易,給多住戶很優沃的條件,然後若是不幸又兜售給經驗不足的建商,就可能發生舊房子拆掉,而新房子還沒蓋或只蓋一部分時,發現虧本或遇到麻煩就中輟興建,導致老屋被拆除變成空地或蓋一半的爛尾樓,這樣就產生很多亂象。」

此外,胡偉良指出,推動師畫大餅易造成屋主過多的期望,也因而激起更大的貪念,這對於後來真心想去整合改建的實施者而言,無疑又增加不少阻力。這個問題也是目前許多實施者遇到的困難。

胡偉良教民眾如何判斷對方是否有專業背景,一、名片若是「建設開發公司」、或都更(危老)推動師就要提高警覺,二、住戶可以要求和實際的實施者(建商)負責人對話,避免遇到只是為了整合利益,而亂開條件的人;三、具體來說,因為危老改建除了牽涉到興建,也涉及到新蓋好多餘房屋的銷售,這其中涉及不少層面的專業知識和經驗,所以以同時具備營造和建設背景的公司來主導會比較妥適。

最後,胡偉良建議政府若要改善推動師亂象,應該站在輔佐的角色制定完善法規,再由民間市場去運作,成為有制度化且明確的機制,讓市場決定,不須制定特定的獎勵措施。在公平競爭環境下,自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。

 

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