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By:pig1007

從美國和日本的房地產泡沫(打房)歷程,我們可學到的經驗和教訓

從美國和日本的房地產泡沫(打房)歷程,我們可學到的經驗和教訓

首先,世界上沒有一個國家是透過房地產成功躋身世界強國之列的,本文中提到的美國和日本房地產泡沫指的是2008年美國的金融危機和上世紀90年代日本房地產崩盤引起的金融危機。

圖片來源:網路

先說日本,上世紀80年代日本的經濟是非常的強大,當時的日本瘋狂收購歐美的企業,

國內充斥著樂觀和對未來的無限幻想,日本民眾對債券、股票、房地產投機極度癡迷,此時日本的股票已經連續上漲了25年,當時光是東京的地價就能買下整個美國。

在這種情況下,無論是個人還是企業,有錢的掏錢,沒錢的去貸款,整個日本都瘋狂的炒房,一些知名製造業集團也把大量精力投入到了房地產行業,因為跟炒房相比,製造產品賺的錢實在是太少了。

房價快速上漲導致貨幣開始快速的貶值,物價持續升高,但是工資的上漲卻遠遠跟不上物價,錢在人們手中會不斷的貶值,為了“保值”人們又把錢源源不斷的投向房地產,逐漸的出現了市場經濟單一,人民購買力不足的情況。

此時房地產的泡沫已經嚴重影響了日本,繼續這樣發展會帶來更嚴重的社會危機, 1987年日本政府提高房地產稅收,限制土地和房產的頻繁交易,接著日本央行也連續調高利率,採取緊縮政策,並在1889年宣佈商業銀行停止向房地產貸款;到了1990年,日本又出臺了《土地基本法》、《土地稅制大綱》和《房地產融資總量規制》,嚴控土地總量和房地產的信貸規模,來抑制暴漲的房價。

1991年後,一系列的緊縮政策作用開始顯現,房地產業者的資金鏈斷裂,日本房地產的信用體系瓦解,房地產交易被限制,房價持續暴跌。

房價下跌造成的後果卻也非常巨大,很多貸款買房來投資的人在房價跌落後,因為房子無法以貸款價值賣出去,房子被銀行低價收回,身上還背負起了因為房價下跌而產生的高額債務。這段“遭遇”,在某種程度上改變了日本人幾代人的價值觀和人生觀。

美國的情況和日本大致相同,進入21世紀後,為了預防“9.11事件”引發經濟衰退,美聯儲不斷下調聯邦基金利率,美國進入了實際負利率時代,而負實際利率又打破了謹慎儲蓄與投機風險之間的平衡,刺激了房地產市場的投機心理。

這時,在擴張性貨幣政策作用下,房地產信貸機構開始不斷放鬆住房貸款條件,“次級貸款”的門檻越來也低,甚至到了零收入,就可以貸款,零頭期款就能買房的地步。

結果呢,長期向並不具備償還能力的美國人過量發放次級貸款,搞出了美國的房地業的大量泡沫。 房地產業與投資、金融領域的連動,又引發了美國金融危機,並迅速席捲全球。只不過美國的經濟體質更雄厚,所以恢復的速度也遠比日本快得多。

當年美國和日本為什麼都不選擇保房價?

一、如果保房價,那麼更多窮人拼命去買高房價。他們買了高房價,消費會因此受到擠壓,導致一些產品和服務廠商的大量倒閉,更多人大量失業。

二、如果保房價,消費被擠壓後,人員大量失業,最終很多被迫停止還貸。那個時候銀行也要跟著破產,民眾房子沒有了,還欠銀行一屁股債務,一輩子都還不起,那個時候社會必定大亂。

三、如果通過貨幣貶值保房價,將導致民眾對貨幣失去信心,屯積貨品和轉移資產,造成社會秩序大亂。

通過日本和美國的教訓,我們也可以看出,增強綜合國力、繁榮經濟,得通過實體產業,依靠自身內需市場和國際競爭優勢,才算可靠,炒房製造的只是泡沫和虛幻經濟。

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