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2019/04/15人氣:1214
By:lydia

看懂房價這件事(看中長期房價趨勢)

預測未來房價走勢一直是民眾關注的焦點,因為大部分民眾都把自己的絕大部分積蓄配置在房地產上。

影響房價的因素很多,隨便找一個指標畫一條曲線,就可以與過去的房價走勢做相關性分析,但是只憑這一個變量就可以預測未來房價走勢嗎?如果可以這樣預測的話,那發財豈不是太簡單了?

事實上,許多坊間所謂的預測在邏輯上都不堪一擊,不是道聽途說,就是套用過去乃至於國外的經驗。但是房價牽涉因素錯綜複雜,不能僅從一個面向來反映其特徵,而且各影響因子間交互作用,影響著房價。

從長期大趨勢來看:

(1)影響房價最重要的因素─人口

人口因素對房價的影響,可以找到不少證據。以各國情況來分析更再再彰顯出其顯著性。

房價與人口年齡結構、人口流動有明顯的相關性,像全台人口不斷往大都會區移動,大城市的優勢在於教育、醫療和文化娛樂等公共服務的資源,比中小城市優質且豐富得多,就業機會和薪酬待遇等也優於中小城市,這就是全台各地人口不斷流向大城市的原因所在,不同城市中人口的流動(增減)造成不同城市的房價出現分化。從人口老齡化角度看,台灣未來的房價看來是不樂觀的,因為老齡化意味著房地產總需求長期回落,也就是說,每過一年,離房地產的熊市就會近一年。

因此,人口流向和老齡化決定了今後台灣不再有「房價普遍上漲」的行情。

除了出生率降低和人口老化的趨勢外,由於台灣薪資水平的不成長,也逐漸造成台灣年輕人的外流(離開台灣)現象,這個因素也會影響人口的增減。

所以整體來看,以台灣各縣市人口增減數來看,整體平均房價是走貶的,那些人口逐年減少的縣市更是如此,而人口增加的桃園、台中、新竹和新北市,這十年的房價則呈現比較大幅度的增長,其中桃園和新北市人口增長更是和台北市房價過高、已無可建素地所產生的外溢效益有關。總體來看,大台北地區仍將維持全台高價區(領頭羊)的地位於不墜。

(2)房屋老化造成的新屋需求

未來十年,至少有八十萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國一○六年六月底前統計,全台四十年以上屋齡約一七九萬三千戶(占全國房宅比率二一%),再十年這些房子屋齡就五十年了,這些房子在當初設計時甚至法規上還沒有抵抗地震力的要求,再加上比較不嚴謹的設計、施工流程,其抗震能力是很有疑慮的,假設有五成以上將不再適於居住。而這些五十年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住(亦即這些老房子將成為無效供給)。若再考量九二一(一九九九年)之前有六七八萬一四一棟(佔比八一.三%)中的危險房屋,那麼未來需要拆除重建的危險房屋數量其實是相當驚人的。

十年約增加四十萬戶首購族增量需求

根據估計,年輕首購族每年約有十萬戶的購屋需求,十年就一百萬戶。考量近年新屋移轉比例漸增(近年來已逾四○%),以四成選擇新屋計算,約有四十萬的新屋增量需求。

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近十年人口成長數到一○六年九月為止,增加五十九萬多人,但家庭戶數卻暴增一一二萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑,但台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數減少,從二○○七年台灣每戶三.○六人,去年下滑到每戶二.七人,北高及新北市三都更僅有二.五人。家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求,顯示少子化問題會直接影響到房屋需求數量,但由於家戶數的增加,民眾對房子需求量不減反增。縱若不計算這部分的增量,則老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後,十年後全台約有一二○萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量:全台十年間房屋數量不到一百萬戶

營建署統計資料顯示,現在台灣每年房屋興建數量不到十萬戶,並呈逐年遞減趨勢,大台北地區更有大幅縮水現象,因為都會區可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易,因而未來新屋供給愈來愈有限。

十年後將出現供不應求的局面

從以上來看,十年內房屋供給量還是比需求量低,尤其新屋的需求只會有增無減,至於中古屋(尤其是四、五層老舊公寓)在市場上可能會愈來愈式微。

(3)老屋改建是影響未來房價的最關鍵要素

因此,未來房價走勢如何,其實和政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關,成功了不僅都會景觀將煥然一新,房價可望逐步回落,反之,台灣的都會不僅將走向殘破景象,新屋則因供給不足而使房價居高不下(老舊房屋的房價逐日下跌已是必然趨勢)

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