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By:房產財經News台/Teresa

房地產賣方開價愈來愈硬,原來是因為這個原因

房地產賣方開價愈來愈硬,原來是因為這個原因

根據台經院資料,不動產業方面,2019年6月六都建物買賣移轉件數較5月衰退13.0%,主要是由於美中貿易戰與國內選舉紛擾,加上賣方開價趨硬,致使購屋氛圍轉趨觀望等緣故;而賣方開價趨硬也使得房市買氣趨於停滯、買賣雙方對房價認知差距再次擴大。

針對這個現象並不令人意外,其實更嚴重的未爆彈有可能在二、三年後發生。之所以如此,其實都和建商的成本有關,像大家都知道,都更宅的房價都不低,因為都更宅的成本是奠基於「計劃核定時的房屋市價」,而都更核定時,其實還有一些成本都沒有被核計進去(像付給中人的整合費用私下給部分合建地主的額外分配條件),加上建商(實施者)將本求利,這個利潤通常會比政府核定的法定利潤(4年12%)高出很多,因此都更後的房價是不可能低於核定時的房價的,也就是說都更宅只會讓房價愈來愈高這也是都更宅經常創區域最高主房價的主因

至於未爆彈的成因,這兩年,大家搶攻危老改建,大量的危老推動師進入巿場,大家都想搶食這個市場、分一杯羹,一方面由於專業不足,另方面也因為惡性競爭,結果亂開條件,先搶為贏,試想,台北市已培訓了上萬名的危老推動師, 並設了100個以上的危老工作站,唯迄今為止,核准的案例不到90件,其中又有半數以上是單一的所有權人,由此可見,危老改建的整合有多困難,而大家爭取成案的競爭壓力又有多大;而另一方面,老屋的屋主也希望分回愈多愈好,而沒有去想太好的分回條件,是否符合廠商的成本?廠商是否有能力全程去執行?執行過程碰到問題有沒有能力? 善後?

給地主愈多的分回代表建案的成本愈高,結果自然不難想像,不是為了降低營造成本而造成建案品質大幅滑落,就是建案因為無法在市場上賣出符合成本的價格(入不敷出),只好中輟原來的計劃,而使得建案淪為爛尾樓。這些都是惡性競爭下的結果,畢竟虧本的生意是不會有人願意做的。

 

胡偉良的房產觀點

過去都更時期,這種搶案的案例偶而有之,但因房價處於上升波段,所以建案在興建後確實還能以較高的價格出售,或中途縱原實施者退出,也會有人承接,但進入危老時代,參與的危老推動師,不論經驗、財務能力都比以前那些從事都更的公司相對要差,加上房地產市場處於下行階段,房地產的各方面風險都更高,房價只有走低的可能,而難以爬升,因此外界環境稍有變化,改建案中輟的情形隨時都可能發生。

其實現在的房地產已經不太可能再存有暴利機會了,大家如再對房地產還存有不切實際的發財夢想,例如想賺很大、分很多,結果一定是偷雞不成蝕把米,害人害己。

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