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By:房產財經News台/abound

好房網-名家專欄:一場房地產的財富重分配大戲正在展開,你跟上了嗎?

一場房地產的財富重分配大戲正在展開,你跟上了嗎?

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 #危老都更 #財富重分配 #高房價 #多空觀點

文/胡偉良

就在現在,一場房地產的「財富重分配」大戲正在展開,參與和沒有參與的,在這場房地產所衍生的財富生成大戲中,將截然不同。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)在2017年5月9日頒佈實施,危老條例使得老屋改建得以適用更簡單快速的審核流程,並享有危老獎勵,包含容積獎勵、賦稅減免;其中容積獎勵並包括:容積獎勵上限 30%,以及期限內申請的時辰獎勵 10%,使得台灣的危老房子可以透過改建達到:更安全、更宜居的目的。

一場房地產的財富重分配大戲正在展開,你跟上了嗎?(示意圖/好房網News記者李彥穎)

忠勤社區公寓建築已經相當老舊。好房網News記者李彥穎攝

從現實環境來看,台灣現存的房子真的是太老舊了,光是40年以上的老屋就占了整體建築物超過21%的比例,加上早期的營建相關法規缺欠、施工品質較差、違規使用盛行,嚴格來看,幾乎只有在921(1999年)後依新法規設計、施工的房屋才比較符合結構安全的要求,而這些合規的房屋比例竟「只占了全體房屋不到20%的比例。」

也就是這樣的一個背景,促成了危老條例的誕生。若果這個條例能有效、成功的推動,除了有助於強化居住安全、改善居住品質之外,也能有效提升國內經濟、美化整體市容,可謂一舉數得。

很可惜,再好的政策來到了台灣似乎總會質變,危老條例推動迄今,表面上看似蓬勃發展,但卻潛藏著風險與危機,民眾看到的不是安全而是利益,究其原因是民眾的心態和思維,只看到表面的利益,而輕忽了危老的真正目的。

從實務上來看,通過危老改建後,房屋價值一定大增。以雙北的4層公寓為例,改建後,台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加5~15%,單價則可以增加35~45%,因此價值至少可以提升1.42(1.05*1.35),再加上車位,至少增值1.5倍;而新北市的權狀坪數則可增加30~40%(新北市的法定容積可達300%,是台北市225%的1.33倍),房屋單價可以提升30~40%,房屋價值可以提升1.69(1.3*1.3)倍,加上車位,價值可以提升1.75倍。照理說,在這樣的大利多情況下,改建應該是如火如茶的受到全民歡迎,遍地開花,但是事實是否如此呢?其實並不是這樣。理由,整合不易,為什麼不容易?答案很簡單,危老屋主的觀念、思維跟不上。

一方面,這些屋主都已經年紀大了,觀念固執守舊,也習慣於目前的老屋、老環境;他們當中的大多數也離開職場,沒有固定收入,因此,很多繳不起改建後的大樓管理費;還有很多則是居泥於改建之後,室內坪數變小(台北市的住宅區4層樓以上的改建案,因為受限於法定容積225,因此改建後幾乎都無法室內一坪換回一坪),因此不願改建。

另外,還有一些則是因為過於貪婪,想藉由當釘子戶來要求分回更多。

認真來看,上述那些問題本來都不應該是問題,像是繳不起管理費,可以把改建後分回的車位出租;介意改建後室內坪數分不回的,何妨換個思維,參加改建,再將改建後的房子賣掉,賺了50%的增值利益,再用原來的房價買回同樣大小的老公寓居住,不就行了?這是一個很簡單的理財觀念,但是就是有很多人想不通。至於想藉由當釘子戶來要求分回更多,已經不再行得通了,太多因多要而被放棄,導致資產大縮水的案例(夾雜在宏偉大樓中的破舊小屋)在我們的常生活上已不乏多見。

作為一個危老改建的推動者,我們看到一些已經開始呈現的現實的問題,即當前從事營建工作的基礎人力已經愈來愈不足,很多勞務工作已經找不到足夠的施工人員,因此,日後工期拖長、造價提升,勢所難免。

也就是說,縱使老屋屋主有意願,改建愈晚,日後的改建機會將愈來愈小,因為改建成本會愈來愈高,因此,及早把握機會和沒有抓住機會的,會在這一波的危老改建浪潮中,形成財富上的分水嶺,沒有跟上的,將窮上加窮,難以脫離貧窮的宿命,反之,搭上改建列車的,將可藉此賺到時機財,讓自己的財富倍增,而這也正應驗了聖經上的馬太效應:富者、還要更多;窮者,僅有的一點,也要拿走。

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